Quando si verificano danni da infiltrazioni causate dalla rottura di tubazioni, la responsabilità ricade sul “custode”, cioè il soggetto che ha il pieno controllo della cosa e che può intervenire per evirare il danno.
Negli edifici in condominio – tra gli altri elementi da considerare in questi casi – è fondamentale accertare se il tratto di conduttura da cui provengono le infiltrazioni è di natura condominiale (in questo caso dei danni risponde il Condominio) oppure di proprietà esclusiva (in questo caso, la responsabilità ricade sul singolo condomino, di solito il proprietario, ma anche il conduttore o l’usufruttuario).
Questi principi sono stati applicati in una recente sentenza della Corte d’Appello di Palermo (la n. 1268 del 24 luglio 2024), che ha condannato l’usufruttuario a risarcire i danni causati da infiltrazioni provenienti da un tratto di tubazione posto all’interno del suo appartamento.
I fatti
Nella vicenda in esame, un condomino cita in giudizio il Condominio chiedendo il risarcimento dei danni (circa 22mila euro) subiti a causa di infiltrazioni nel suo appartamento, provenienti dal piano superiore e provocate dalla rottura di una vecchia conduttura condominiale.
La risposta del Condominio
Il Condominio si dichiara subito estraneo ai fatti e chiama in causa l’usufruttuaria e il nudo proprietario dell’appartamento soprastante quello danneggiato, sostenendo che la rottura dei tubi si è verificata a causa di lavori di ristrutturazione effettuati nell’appartamento stesso. Il Condominio chiama in garanzia anche la propria assicurazione.
A loro volta, il nudo proprietario e l’usufruttuaria negano ogni responsabilità. Sostengono che i danni sono stati causati dalla ditta che ha eseguito male i lavori, che viene chiamata anch’essa in causa.
Responsabilità per mancata custodia
Nel giudizio di primo grado, il tribunale attribuiva la responsabilità per metà al Condominio, per mancata custodia e manutenzione delle condutture condominiali, e per metà all’impresa, che ha eseguito i lavori di ristrutturazione.
Il Condominio non ci sta e ricorre in appello. L’amministratore mette in evidenza il fatto che la conduttura ammalorata è posta all’interno dell’appartamento soprastante quello allagato; dunque, non è di proprietà condominiale, ma esclusiva. Quindi, è l’usufruttuaria dell’appartamento che deve rispondere dei danni.
La Corte d’appello ha accolto le ragioni del Condominio. La rottura che ha causato la fuoriuscita d’acqua, infatti, ha preso luogo in una tubazione verticale situata all’interno di un appartamento dato in usufrutto.
Quindi, è l’usufruttuaria il “custode” delle tubazioni dell’immobile; è lei che deve risponde dei danni provocati dalle infiltrazioni, non il Condominio.
Degli impianti privati risponde il singolo proprietario
I giudici hanno applicato l’articolo 2051 del codice civile, secondo cui ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.
Negli edifici condominiali, è compito del Condominio provvedere alla manutenzione e conservazione delle parti comuni; pertanto, risponde dei danni eventualmente provocati dalle parti comuni stesse ai condomini o a soggetti terzi.
Se, invece, i danni sono provocati da beni rientranti nelle proprietà esclusive, ne rispondono solo i rispettivi proprietari esclusivi o i soggetti che ne hanno l’effettiva custodia (ad esempio, il conduttore, l’usufruttuario, il comodatario).
Nel caso di infiltrazioni provenienti da condutture, quindi, per individuare i responsabili può diventare fondamentale accertare dove si è verificato la rottura che ha provocato l’infiltrazione, e stabilire se quel tratto dell’impianto è di proprietà comune, oppure – come nel caso in esame – di proprietà esclusiva.
Giuseppe Donato Nuzzo
FONTE: Immobiliare.it
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