In un edificio condominiale composta da due soli appartamenti si rende necessario procedere a lavori di manutenzione straordinaria del tetto comune. Uno dei due condomini, però, si oppone ai lavori, per cui l’altro proprietario è costretto a presentare ricorso al giudice, chiedendo di disporre d’urgenza i lavori anzidetti.
La situazione appena illustrata è molto frequente nei c.d. condomini minimi, composti cioè da due soli condomini.
Come noto, negli edifici condominiali i lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni vengono decisi dall’assemblea con le maggioranze richieste dal codice civile.
Ma cosa succede se l’assemblea è composta da due soli condomini e uno di loro si oppone ai lavori? Il Tribunale di Massa, con decreto in camera di consiglio del 28 gennaio 2019, definisce la controversia in linea con gli orientamenti giurisprudenziali, che parificano il condominio minimo alla disciplina generale dei condominii, con alcuni adeguamenti.
In linea con il costante orientamento giurisprudenziale, il Tribunale di Massa ha ritenuto che al c.d. condominio minimo debba applicarsi la disciplina del condominio negli edifici di cui agli articoli 1117 e seguenti del codice civile.
Con specifico riferimento alle delibere assembleari relative alle decisioni necessarie alla amministrazione e gestione dei beni comuni, non potendo esplicarsi il principio della doppia maggioranza di cui all’articolo 1136 del codice civile in maniera compiuta in presenza di due soli partecipanti, le decisioni dovranno essere assunte all’unanimità, dovendosi viceversa ricorrere al tribunale ove tale condizione non si realizzi, ai sensi dell’articolo 1105 del codice civile, dettato in materia di comunione in generale, ma applicabile anche al condominio negli edifici in forza del rinvio operato dall’articolo 1139 del codice civile.
La Corte di Cassazione è unanime sull’argomento: “Per i condomini composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all’unanimità decide validamente, se non si raggiunge l’unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria, come previsto dall’articolo 1139 e 1105 del codice civile” (Cass. Civ. 16/04/2018, n. 9280).
Tali principi trovano applicazione in tutte le materie che attengono alla manutenzione del fabbricato condominiale che possano essere rimesse alla volontà della assemblea ai sensi dell’art. 1135 del codice civile, come si ricava dalla sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 2046 del 2006, oltre che da recenti e consolidati orientamenti della stessa Corte Suprema, laddove si nega al singolo – anche nella ipotesi di condominio composto da due soli partecipanti – la possibilità di intervento individuale ove non sussista ipotesi di urgenza ex art. 1134 e si impone, in tal senso, il ricorso all’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 1105 c.c.
Su tale premesse, il tribunale ha disposto che siano eseguiti i lavori di manutenzione straordinaria del tetto del fabbricato condominiale.
In caso di condominio minimo, le decisioni relative alla manutenzione necessaria devono comunque essere prese all’unanimità e, ove tale condizione non si realizzi, non potendo applicarsi il principio della maggioranza vista la presenza di due soli partecipanti, si deve ricorrere all’autorità giudiziaria ai sensi degli artt. 1139 e 1105 c.c.
(Fonte: Condominioweb.com)
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