Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 11685 del 4 giugno 2019, ha annullato la delibera con la quale l’assemblea aveva imputato le spese di manutenzione dei frontalini del balcone interamente a carico della proprietaria dell’appartamento interessato.
Il giudice romano ha dato ragione alla condomina, che aveva impugnato la delibera contestando l’errata ripartizione delle spese, trattandosi di lavori alla parte frontale del balcone, facente parte della facciata dell’edificio, comune a tutti i condomini.
Secondo il tribunale, il rivestimento dei parapetti e della soletta possono essere considerati beni comuni quando svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo, conseguentemente, elementi decorativi ed essenziali della facciata e, quindi, parti comuni.
In altri termini, secondo il giudice i frontalini possono essere configurati quali beni comuni “solo in presenza di particolari caratteristiche, costituendo parte integrante dei connotati e dell’aspetto armonico della facciata”, con la conseguenza che alla loro manutenzione è interessata la collettività dei condomini.
A supporto del suo ragionamento, il tribunale richiama la giurisprudenza della Cassazione: quando i balconi sono disposti in modo da conferire all’immobile una particolare e armonica fisionomia, devono essere considerati parte integrante della facciata, che, grazie ad essi, acquista un particolare decoro architettonico (Cass. civ. 7603/94 e 8159/96).
Detto questo, occorre dire che l’individuazione degli elementi assimilabili alle parti comuni di un condominio non può avvenire in linea astratta, ma deve essere effettuata in concreto, caso per caso, “in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all’appartamento di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell’intero edificio”.
Proprio sulla scorta del criterio della funzione prevalente, si è stabilito, ad esempio, che il rivestimento dei parapetti, dei frontalini e dell’intradosso decorato (parte sottostante la soletta) dei balconi degli appartamenti in condominio, può essere considerato di proprietà comune (Cass. civ. n. 7603/1999) quando contribuisce all’estetica dell’edificio, divenendo così elemento decorativo e ornamentale essenziale della facciata e, quindi, condominiale (Cass. civ. n. 637/2000).
Nel caso in esame, come si evince dalle foto allegate agli atti, i balconi sono distribuiti sulla facciata secondo una linea ondeggiante per ciascun piano, con una particolare lavorazione posta in rilievo ad esaltazione delle forme dei balconi. Secondo il giudice, quindi, è indubbio che i frontalini in questione rappresentino elemento peculiare ella facciata. Ne consegue che le parti esterne dei balconi, in quanto inerenti alla facciata, sono comuni e le spese per la loro manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali.
Da qui la decisione del Tribunale. La delibera impugnata ha invece posto a carico della sola parte attrice le spese di manutenzione relative ai frontalini sulla facciata condominiale e, di conseguenza, va annullata.
Giuseppe Nuzzo
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